CR2-Principais Riscos
Os riscos que a própria Companhia enxerga e assume, relacionados as suas atividades
A Companhia apresenta uma grande concentração dos recebíveis em 1 projeto específico, o empreendimento Link, que concentra cerca de 87% dos valores dos recebíveis da Companhia.
Após a finalização do acordo para desfazimento da permuta financeira no Empreendimento Link Office & Mali os estoques que estavam praticamente zerados passaram a ser de R$ 5,1 milhões sendo R$ 4,6 milhões no Link, cerca de 90% do total.
Além dos estoques de unidades prontas a Companhia possui um land bank, que é passou a ser composto por apenas 2 terrenos, após finalizar acordo para quitação da obrigação de fazer mediante a devolução da fração detida do terreno de Campo Grande. No ano de 2019 a Companhia também efetuou a alienação da totalidade das cotas da SPE que detinha posse de parte do terreno Sta. Cecília com a baixa do valor equivalente no estoque de terrenos. Dessa forma, o valor total do land bank passou a ser composto quase que integralmente (96%) pelo terreno do Jardim Paradiso.
Estamos sujeitos também a riscos normalmente associados à obtenção de financiamento e a vendas financiadas aos nossos clientes, principalmente no atual cenário econômico de crise em função da pandemia de coronavírus que vai afetar todos os segmentos da economia, menos fortemente aos setores essenciais e mais fortemente aos setores não essenciais, em especial ao setor imobiliário que configura um grande investimento de longo prazo, dependendo da oferta de crédito que tende a se reduzir e impor juros mais altos, postergando a decisão de aquisição de imóveis.
Empresas do setor imobiliário dependem de uma variedade de fatores fora de seu controle para construir e desenvolver projetos. Esses fatores incluem a disponibilidade de recursos de mercado para a aquisição de terreno s e construção, bem como para financiamento de clientes.
A falta de recursos disponíveis no mercado pode diminuir nossa capacidade de venda, pois afeta nossa habilidade de obter crédito para a aquisição de terrenos e execução da construção.
Além disso, um aumento na taxa de juros ou uma deficiência no mercado de financiamento para clientes pode causar um efeito adverso na habilidade ou vontade dos compradores em financiar suas aquisições, reduzindo a demanda por nossas propriedades, nos afetando de maneira adversa. Contudo, vale ressaltar que a demanda por compras a prazo no segmento econômico é menos afetada por aumentos na taxa de juros básica de mercado (Selic), uma vez que neste segmento os contratos são, em geral, repassados à Caixa Econômica Federal (CEF), passando a ser indexados a uma taxa de juros fixa acrescida da taxa referencial (TR), a qual apresenta historicamente grande resiliência em relação a variações na Selic. No final de 2018, 92% de nosso land bank residencial referia-se a projetos no segmento econômico.
Através de nossas SPEs, realizamos vendas a prazo aos compradores das unidades dos nossos empreendimentos residenciais, as quais durante a construção, são corrigidas pelo INCC-DI, e após a concessão do “habite-se” pela autoridade local, incidem numa taxa de juros de 12,0% ao ano mais IGP-M. Estamos sujeitos aos riscos normalmente associados à concessão de vendas financiadas aos nossos clientes, incluindo risco de falta de pagamento do principal e juros , podendo ambos prejudicar nosso fluxo de caixa.
De todo modo, nos termos da legislação brasileira, em caso de inadimplemento ocorrido antes da entrega das chaves, podemos optar pelo ingresso com uma ação de cobrança, visando o pagamento do saldo devedor, ou com uma ação rescisória, visando o desfazimento do contrato e a consequente liberação da unidade para ser novamente vendida.
Tais ações, de modo geral, levam algum tempo até a obtenção de sentença transitada em julgado.
Após a entrega da unidade adquirida a prazo, com o advento do instituto da alienação fiduciária para imóveis, temos o direito de promover a execução da alienação fiduciária administrativamente, realizando um leilão extrajudicial para a venda do imóvel.
Nesse sentido, vale salientar que, não sendo obtido lance mínimo no valor da dívida no primeiro leilão, o imóvel poderá ser vendido a qualquer preço no segundo, ainda que inferior ao valor da dívida.
Portanto, caso o comprador venha a se tornar inadimplente, não podemos garantir que seremos capazes de reaver o valor total do saldo devedor de qualquer contrato de venda a prazo, o que poderia ter um efeito relevante adverso na nossa condição financeira e nos nossos resultados operacionais.
Por vezes, captamos recursos a diferentes taxas e indexadores daqueles que cobramos de nossos clientes nas vendas a prazo que realizamos. O descasamento de taxas e prazos entre a nossa captação de recursos e a as vendas a prazo por nós realizadas poderão vir a afetar adversamente o nosso fluxo de caixa e desempenho financeiro.
A perda de membros da nossa alta administração, ou a nossa incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integrá-la, pode ter um efeito relevante adverso sobre nós.
Nossa capacidade de manter nossa posição competitiva depende em larga escala dos serviços da nossa alta administração. Nenhuma dessas pessoas está sujeita a contrato de trabalho de longo prazo ou a pacto de não-concorrência. Não podemos garantir que teremos sucesso em atrair e manter pessoal qualificado para integrar a nossa alta administração. A perda dos serviços de qualquer dos membros da nossa alta administração ou a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integrá-la, pode causar um efeito relevante adverso sobre nós.
A companhia não possui controlador ou grupo de controle titular de mais que 50% do capital votante, desta forma este tipo de risco não se aplica a Companhia.
Não temos um acionista controlador ou grupo de controle titular de mais que 50% do capital votante, o que pode nos deixar suscetíveis a alianças entre acionistas, conflitos entre acionistas e outros eventos decorrentes da ausência de um acionista controlador ou grupo de controle titular de mais que 50% do capital votante.
Não há, no Brasil,uma prática estabelecida de companhia aberta sem acionista ou grupo controlador titular da maioria do capital votante. Em decorrência disto, podem se formar alianças ou acordos entre os novos acionistas, o que poderia representar o mesmo efeito de sermos controlados por um grupo. E, caso surja um grupo de controle e este passe a deter o poder decisório da Companhia, poderemos sofrer mudanças repentinas e inesperadas em nossas políticas corporativas e estratégicas, inclusive através de mecanismos como a substituição de nossos administradores. Além disso, podemos nos tornar mais vulneráveis a tentativas hostis de aquisição de controle, e a conflitos daí decorrentes.
Qualquer mudança repentina ou inesperada em nossa equipe de administradores, em nossa política empresarial ou direcionamento estratégico, tentativa de aquisição de controle ou qualquer disputa entre acionistas concernentes aos seus respectivos direitos podem afetar adversamente os negócios e resultados operacionais da Companhia.
Nosso Estatuto Social não contém dispositivos visando a obstar a aquisição hostil de lote significativo de nossas ações, o que pode permitir a concentração de nosso controle em um investidor ou em um grupo pequeno de investidores.
O nosso estatuto social não contém disposições visando dificultar tentativas de aquisição de lote substancial das nossas ações em circulação ou a concentração das nossas ações em circulação em um investidor ou em um grupo pequeno de investidores. A ausência de tais disposições, aliada ao fato de que não temos um acionista controlador ou grupo de controle titular de mais de 50% das nossas ações, possibilita a aquisição hostil de nosso controle societário, hipótese na qual passaríamos a ter um controle concentrado. Se nosso controle passar a ser detido por um único investidor ou pequeno grupo de investidores, estes terão poderes para, dentre outros, eleger a maioria dos membros do nosso Conselho de Administração e dirigir nossos negócios e atividades, inclusive no que se refere a operações com partes relacionadas, a reorganizações societárias, ao pagamento de quaisquer dividendos e a alterações de nosso estatuto social.
O interesse de um eventual acionista controlador ou grupo de acionistas controladores poderá diferir dos interesses dos nossos demais acionistas.
Os riscos relacionados às controladas e coligadas são os mesmos da Companhia.
A utilização de mão-de-obra terceirizada pode implicar na assunção de obrigações de natureza trabalhista e previdenciária
A Companhia possui um número reduzido de empregados próprios, sendo necessária a contratação de empresas construtoras e corretoras para realizar a construção e venda, respectivamente, dos imóveis desenvolvidos pelas controladas da Companhia. Dessa forma, a utilização de mão-de-obra terceirizada, especialmente no que diz respeito a contratação de empreiteiras e subempreiteiras, pode implicar na assunção de contingências de natureza trabalhista e previdenciária, que são inerentes à contratação de terceiros. De todo modo, para nos resguardar nesses casos, incluímos disposição em nossos contratos de construção pela qual a construtora se compromete a isentar a Companhia e suas controladas de qualquer responsabilidade na hipótese de qualquer contingência trabalhista ou previdenciária relacionada às nossas obras ser instaurada, inclusive arcando com custos de defesa e condenações daí decorrentes, uma vez que a responsabilidade pelos débitos trabalhistas e previdenciários dos empregados das empresas prestadoras de serviços, quando estas deixarem de cumprir suas obrigações trabalhistas e previdenciárias, recairá sobre a Companhia e suas controladas. A ocorrência de eventuais contingências é de difícil previsão e quantificação, e se vierem a se consumar poderão afetar adversamente a situação financeira e os resultados da Companhia.
Problemas com nossos empreendimentos imobiliários, os quais escapam ao nosso controle poderão vir a prejudicar nossa imagem, reputação, nossos negócios, bem como nos sujeitar a eventual pagamento de indenização pela imposição de responsabilidade civil.
A Companhia, no curso normal de suas atividades, terceiriza os serviços de construção dos empreendimentos desenvolvidos por suas controladas. Em consequência disto, o prazo e a qualidade dos empreendimentos imobiliários desenvolvidos estão sujeitos a fatores que estão fora de nosso controle, incluindo, mas não se limitando, a qualidade do material de construção utilizado e a capacitação técnica dos profissionais e colaboradores terceirizados, tais como os empreiteiros. A nossa imagem e reputação, bem como a qualidade técnica das obras dos nossos empreendimentos imobiliários são fatores determinantes para o sucesso de nossas vendas e nosso crescimento e a ocorrência de um ou mais eventos envolvendo problemas nos nossos empreendimentos imobiliários poderá vir a afetar adversamente a nossa imagem, reputação, vendas futuras e no relacionamento com nossos clientes, dessa forma afetando adversamente nossos negócios e resultados.
A Companhia está sujeita a riscos normalmente associados à concessão de financiamentos que, conforme citado acima, tende a se tornar mais escassa e mais cara dado o cenário de crise econômica provocada pela pandemia de coronavírus. Caso ocorra uma taxa de inadimplência maior do que a estimada ou se o custo destes financiamentos aumentar, os resultados da Companhia podem ser afetados.
Como é habitual entre as empresas do setor imobiliário, a Companhia e suas controladas permitem que alguns dos compradores das unidades de seus respectivos empreendimentos efetuem pagamentos em parcelas. Consequentemente, a Companhia e suas controladas estão sujeitas aos riscos inerentes a este negócio, incluindo o risco de inadimplência do principal e juros e o risco de aumento do custo dos recursos por ela captados. Neste sentido, além da incidência de taxa de juros fixada anualmente, os contratos de venda a prazo da Companhia preveem, via de regra, atualização monetária variável de acordo com a inflação. Caso haja um crescimento da taxa da inflação, o saldo devedor dos empréstimos relacionados aos contratos de venda a prazo ora mencionados pode vir a aumentar, o que pode causar um crescimento do índice de inadimplência de pagamentos.
Caso a taxa de inadimplência aumente entre os compradores, a geração de caixa e, portanto, os resultados da Companhia podem ser afetados.
Na hipótese de inadimplemento de pagamento após a entrega das unidades adquiridas a prazo, a legislação brasileira garante à Companhia o direito de promover ação de cobrança tendo por objeto os valores devidos e a retomada da unidade do comprador inadimplente. A cobrança dos valores devidos ou a retomada da propriedade, pela via judicial ou administrativa, conforme o caso, está sujeita a um longo processo, com todos os custos a ele associados. A Companhia não pode assegurar que será capaz de reaver o valor total do saldo devedor ou, uma vez retomado o imóvel, assegurar que o venderá em condições satisfatórias ou até mesmo se o venderá.
O setor imobiliário no Brasil é altamente competitivo e fragmentado, implicando perda da posição no mercado em certas circunstâncias. Não existem, além do capital, grandes barreiras que restrinjam o ingresso de novos concorrentes no mercado, e os principais fatores competitivos no ramo de incorporações imobiliárias incluem: disponibilidade e localização de terrenos, preços, projetos, qualidade, reputação e parcerias com incorporadores.
Uma série de incorporadores residenciais e comerciais e companhias de serviços imobiliários concorrem conosco (i) na aquisição de terrenos, (ii) na tomada de recursos financeiros para a incorporação, (iii) na busca de compradores em potencial, e (iv) na busca de parcerias.
Outras companhias, inclusive estrangeiras, em alianças com parceiro s locais, podem passar a atuar ativamente na atividade de incorporação imobiliária no Brasil nos próximos anos, aumentando ainda mais a concorrência. Existe ainda a possibilidade de um ou mais dos nossos concorrentes pode iniciar uma campanha de marketing ou de venda bem-sucedida, conseguindo um aumento significativo em usas vendas, afetando de forma adversa nossas atividades. Por fim, com o aumento da competitividade e atividades de mercado, a resultante pressão nos preços de propriedades imobiliárias e a redução da disponibilidade de terrenos podem afetar de maneira adversa nossos negócios e, se não formos capazes de responder a tais pressões de modo imediato e adequado frente a concorrência, os resultados financeiro e operacional podem ser prejudicados de forma relevante.
Aumentos nas alíquotas de tributos existentes ou a criação de novos tributos incidentes durante o prazo em que nossos contratos de venda a prazo estejam em vigor poderão afetar adversamente a nossa situação financeira e os nossos resultados operacionais.
Tendo em vista que o setor imobiliário é um setor incentivado por políticas públicas, a majoração ela carga tributária incidente sobre o setor poderá causar-lhe um impacto negativo relevante. No passado, o governo federal, com certa frequência, aumentou alíquotas de tributos, criou novos tributos e modificou o regime tributário.
Caso o governo brasileiro venha a aumentar alíquotas de tributos existentes ou criar novos tributos incidentes na compra e venda de imóveis durante a vigência de nossos contratos de venda a prazo ele unidades, poderemos ser afetados de maneira adversa na medida em que não pudermos alterar nossos contratos a fim de repassar tais aumentos de custo aos nossos clientes. Além disso, um aumento ou criação de novos tributos incidentes na compra e venda de imóveis que seja repassado aos consumidores pode vir a aumentar o preço final aos nossos clientes e reduzir, dessa forma, a demanda por nossos imóveis ou afetar nossas margens e rentabilidade, causando um efeito adverso em nossos resultados financeiros.
Além disso, o governo brasileiro pode vir a cancelar o método de lucro presumido para o cálculo dos impostos sobre o lucro, que é método utilizado por muitas de nossas SPE’s, o que pode resultar em um aumento da carga tributária das mesmas, e, portanto, em um efeito adverso em nossos resultados operacionais. Nossas atividades estão sujeitas a extensa regulamentação o que pode vir a aumentar o nosso custo e limitar o nosso desenvolvimento ou de outra forma afetar adversamente as nossas atividades.
As atividades do setor imobiliário estão sujeitas a regulamentos, autorizações e licenças, expedidas por autoridades federais, estaduais e municipais, relativos à construção, zoneamento, uso do solo, proteção do meio-ambiente e do patrimônio histórico, dentre outros. Para desenvolver as nossas atividades de incorporação e construção, devemos obter, manter e renovar alvarás, licenças e autorizações de diversas autoridades governamentais. Empenhamo-nos em manter a observância dessas leis, posturas e regulamentos, mas caso isso não seja possível, estaremos sujeitos à aplicação de multas, embargo de obras, cancelamento de licenças e revogação de autorizações dentre outras penalidades e restrições à. nossa atividade, o que poderá afetar de modo adverso nossas atividades, resultados operacionais e situação financeira.
Não é possível garantir (i) que novas normas não serão aprovadas ou, se aprovadas, não nos serão aplicáveis, (ii) que não ocorrerão alterações ou interpretações mais rígidas das leis e regulamentos existentes, ou (iii) que obteremos todas as autorizações e licenças tempestivamente, provocando atrasos no desenvolvimento de nossos empreendimentos, fazendo com que incorramos em custos significativos para cumprir tais leis e regulamentos e outros custos, assim como proibindo ou restringindo severamente as atividades de incorporação e construção, principalmente em regiões ou áreas ambientalmente vulneráveis.Fatores como a identificação de contaminação ambiental do solo e/ou águas subterrâneas nos terrenos dos nossos empreendimentos, em implantação ou já comercializados, são de nossa responsabilidade direta ou indireta e são capazes de ensejar futuros dispêndios com investigação, monitoramento ou remediação. Adicionalmente, poderemos ser responsabilizados por eventuais danos causados ao meio ambiente em virtude de terceirização de execução de tarefas de nossa responsabilidade, tais como disposição final de resíduos e supressão de vegetação. A ocorrência desses eventos poderá causar impacto negativo em nossas atividades, resultados operacionais e situação financeira.